Cómo revisar un contrato de alquiler antes de firmarlo

Intro

Firmar un contrato de alquiler es, para la mayoría de inquilinos, el compromiso económico más grande del año. Y sin embargo, la mayoría lo revisa por encima, confía en que "es el modelo estándar" y descubre los problemas cuando ya es tarde: una fianza que no vuelve, una subida de renta que no tocaba, un contrato que se acaba antes de lo que pensabas.

Esta guía te explica, punto por punto, qué debes revisar en un contrato de alquiler de vivienda habitual en España antes de firmar. Está basada en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el Código Civil y en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. No sustituye a un abogado, pero te da la base para detectar lo que no cuadra y decidir qué negociar.

Al final tienes un checklist y un CTA para que subas tu contrato al analizador si prefieres una revisión automática en 2 minutos.

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Marco legal aplicable

El alquiler de vivienda habitual en España se rige, principalmente, por tres normas:

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es la norma central. Regula duración, prórrogas, fianza, actualización de renta, obras, subrogaciones y causas de resolución. Consulta el texto oficial en el BOE.
• Código Civil (arts. 1254 y ss.). Se aplica de forma supletoria a lo que la LAU no regula: capacidad para contratar, validez, interpretación.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Modifica la LAU en actualizaciones de renta y añade el concepto de zona de mercado tensionado y gran tenedor.
• Real Decreto Legislativo 1/2007 (LGDCU). Aplica cuando el arrendador es una empresa o un profesional: prohíbe las cláusulas abusivas frente a consumidores.

Un dato clave del art. 6 LAU: cualquier cláusula del contrato que perjudique al inquilino frente a lo que dice la LAU es nula. No hace falta ir al juzgado para que "deje de valer": es nula desde el principio. Otra cosa es que, en la práctica, para hacerla valer haya que reclamar.

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Los 8 puntos que siempre debes revisar

Partes y capacidad jurídica

Comprueba que el contrato identifica correctamente a las dos partes:

• Arrendador: nombre completo y DNI si es persona física; denominación social y CIF si es persona jurídica (una S.L., S.A., fondo, etc.). Si firma alguien en su nombre, debe adjuntar poder notarial.
• Arrendatario: tú, con tu DNI. Si vais a vivir dos personas, lo habitual es que ambas figuren como arrendatarias solidarias.

Si el arrendador es una empresa, se le aplican también las normas de consumidores (LGDCU): tiene menos margen para meter cláusulas favorables a sí mismo.

Objeto y descripción del inmueble

El contrato debe describir el inmueble con precisión: dirección exacta, referencia catastral cuando exista, si incluye trastero, plaza de garaje o mobiliario, y estado en el que se entrega. Un inventario anexo con fotos es una buena señal: protege a las dos partes al recuperar la fianza.

Verifica que el uso pactado es vivienda habitual. Si en el contrato pone "arrendamiento de temporada" o "arrendamiento para uso distinto de vivienda", no se aplica la protección de duración de la LAU para vivienda habitual. Es un truco cada vez más frecuente para saltarse los 5 años mínimos.

Duración y prórrogas

Para vivienda habitual, la LAU (art. 9) establece:

• Duración mínima obligatoria: 5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica. Aunque el contrato pacte 1 año, tú puedes ir prorrogándolo año a año hasta llegar a ese mínimo.
• Prórroga tácita (art. 10 LAU): superado el mínimo, si ninguna parte avisa con 4 meses (arrendador) o 2 meses (inquilino) de antelación, el contrato se prorroga otros 3 años más, año a año.
• Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU): a partir de los 6 primeros meses puedes irte avisando con 30 días. El contrato puede pactar una indemnización, pero solo proporcional a los meses que falten.

Cláusula típica abusiva: "El arrendatario no podrá desistir del contrato antes de X años bajo penalización de Y". Si Y no es proporcional o impide desistir cuando la LAU sí lo permite, es nula (art. 6 LAU).

Renta y forma de pago

La renta es libre entre las partes, salvo en zonas de mercado tensionado (Ley 12/2023), donde puede haber tope. Revisa:

• Importe mensual en euros y desglose si incluye suministros o comunidad.
• Forma de pago: transferencia bancaria a cuenta identificada. Desconfía del pago íntegro en efectivo o de la exigencia de pagar varios meses por adelantado (más de una mensualidad como "adelanto" no está permitida sin una explicación clara).
• Día de pago y consecuencias del retraso: recargos por mora deben ser razonables. Un recargo del 10 % diario, por ejemplo, sería desproporcionado.

Actualización anual de renta

Este es uno de los puntos donde más problemas hemos visto en contratos reales analizados.

• La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé expresamente (art. 18 LAU).
• La Ley 12/2023 sustituye el IPC como índice general por el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado por el INE.
• Además, para 2024 y 2025 se ha aplicado un tope del 3 % anual, prorrogado en las medidas del Gobierno. Consulta la vigencia al firmar.

Cláusula típica de riesgo: "La renta se actualizará cada año conforme al IPC". Tras la Ley 12/2023 no es válida por defecto para contratos nuevos: el índice aplicable es el IRAV con el tope legal vigente.

Fianza legal

• 1 mensualidad de renta para vivienda habitual (art. 36.1 LAU).
• 2 mensualidades para arrendamientos de uso distinto (locales, temporada).
• Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.). Que se deposite es obligación del arrendador; que no se deposite es infracción administrativa, no una excusa para no devolvértela.
• Devolución: en el plazo de 1 mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 LAU). Pasado ese plazo, devenga intereses legales.

Ejemplo práctico:

Situación: Ana firma un contrato con una fianza de 3 mensualidades por su vivienda habitual.

Análisis: La LAU (art. 36.1) fija 1 mensualidad como fianza para vivienda habitual.

Consecuencia: La cláusula es nula en la parte que excede 1 mensualidad. Ana puede exigir la devolución del exceso.

Acción sugerida: Revisar el contrato y, en su caso, reclamar por burofax citando el art. 36.1 LAU.

Garantías adicionales

Además de la fianza legal, la LAU permite pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, seguro de impago). Pero el art. 36.5 LAU establece un límite: no pueden superar 2 mensualidades de renta para contratos de vivienda habitual de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

Sumando fianza (1) + garantía adicional (máx. 2) → 3 mensualidades como tope. Si el contrato pide más, la cláusula excede la LAU en la parte que sobrepase el tope.

Gastos, suministros y reparaciones

• Comunidad, IBI, seguro del continente: por defecto los paga el arrendador. Pueden pactarse a cargo del inquilino, pero el importe anual debe constar por escrito (art. 20 LAU). Si no consta, no se pueden repercutir.
• Suministros individualizables (luz, agua, gas, internet): a cargo del inquilino.
• Reparaciones: las necesarias para conservar la vivienda las paga el arrendador; las pequeñas reparaciones de desgaste ordinario, el inquilino (art. 21 LAU).

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Cláusulas abusivas más habituales

En los contratos que hemos analizado se repiten patrones. Estos son los que más aparecen:

1. Renuncia genérica de derechos del inquilino. Cualquier cláusula del tipo "el arrendatario renuncia a los derechos que le confiere la LAU" es nula por el art. 6 LAU.
2. Fianza superior a una mensualidad para vivienda habitual (art. 36.1 LAU).
3. Garantías adicionales por encima de 2 mensualidades (art. 36.5 LAU).
4. Actualización por IPC en contratos nuevos cuando la Ley 12/2023 impone IRAV con tope.
5. Prohibición de desistir o penalización desproporcionada por hacerlo (art. 11 LAU).
6. Gastos de comunidad o IBI a cargo del inquilino sin importe anual escrito (art. 20 LAU).
7. Obligación de contratar servicios con proveedores concretos impuestos por el arrendador (seguro, mantenimiento).
8. Penalizaciones desproporcionadas por retraso en el pago (recargos diarios elevados).
9. Cláusula de "arrendamiento de temporada" en una situación que en realidad es vivienda habitual, para evitar la duración mínima.
10. Resolución automática por causas ajenas a la LAU (por ejemplo, "el contrato se resuelve si el inquilino tiene animales" cuando no está prohibido en la ley ni en los estatutos).

Encontrar una de estas cláusulas no significa que el contrato entero sea nulo: nula es la cláusula, el resto del contrato sigue vigente.

Para profundizar, revisa las guías del clúster: ejemplos de cláusulas abusivas en alquiler y renuncia de derechos del inquilino.

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Checklist antes de firmar

Antes de estampar la firma, comprueba que:

1. Están identificadas correctamente ambas partes, con DNI/CIF.
2. La dirección y la referencia catastral coinciden con la vivienda real.
3. El uso pactado es vivienda habitual (no temporada).
4. La duración respeta el mínimo de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica).
5. La renta y su forma de pago están claras, con cuenta bancaria del arrendador.
6. La actualización, si existe, sigue el IRAV con el tope legal vigente, no el IPC "a secas".
7. La fianza es 1 mensualidad y consta la obligación de depósito.
8. Las garantías adicionales no superan 2 mensualidades.
9. Si te repercuten IBI o comunidad, el importe anual está escrito.
10. No hay cláusulas de renuncia genérica de derechos ni penalizaciones desproporcionadas.
11. Hay un inventario y fotos anexos del estado de la vivienda.
12. Se entrega copia firmada por ambas partes.

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Qué hacer si detectas una cláusula que no cuadra

1. Márcala en tu copia y no firmes bajo presión. Un contrato de alquiler no se firma "hoy o nunca".
2. Pide al arrendador que la retire o la modifique. En muchos casos, se usa un modelo estándar y no hay una intención concreta detrás.
3. Si ya has firmado, recuerda que las cláusulas contrarias a la LAU son nulas (art. 6). Puedes:
   • Reclamar por escrito, preferiblemente por burofax con acuse de recibo, citando el artículo concreto.
   • Acudir a una oficina municipal de información al consumidor (OMIC) o a una asociación de inquilinos.
   • Si no hay acuerdo, ir a la vía judicial en juzgados de primera instancia. Existen turnos de oficio para quienes cumplen requisitos.
4. Documenta todo: comunicaciones, pagos, entregas de llaves, fotos del estado del piso. En una eventual reclamación, es la prueba.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo revisar el contrato de alquiler yo mismo sin abogado? Sí. Un inquilino con esta guía puede detectar los problemas más habituales: fianza, duración, actualización, cláusulas abusivas típicas. Para casos complejos (litigios, contratos de renta antigua, arrendamientos mixtos vivienda/local), sigue siendo recomendable consultar a un abogado colegiado o a una asociación de inquilinos.

¿Cuánto puede pedirme el casero de fianza? Una mensualidad de renta si es vivienda habitual (art. 36.1 LAU). Puede pedir además una garantía adicional (aval, depósito extra), pero el conjunto no puede superar dos mensualidades adicionales, es decir tres mensualidades en total como tope legal (art. 36.5 LAU) en contratos de hasta 5 o 7 años.

¿Es legal actualizar la renta con el IPC? En los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, el índice de referencia por defecto ya no es el IPC sino el IRAV, con los topes legales vigentes cada año. Una cláusula que diga "se actualizará conforme al IPC" no es válida por defecto para contratos nuevos.

¿Qué duración mínima tiene un contrato de alquiler de vivienda? Cinco años si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica (art. 9 LAU), aunque el contrato pacte una duración menor. El inquilino puede ir prorrogando año a año hasta ese mínimo.

¿Puedo irme del piso antes de que acabe el contrato? Sí, pasados los seis primeros meses, avisando con al menos 30 días de antelación (art. 11 LAU). El contrato puede fijar una indemnización, pero solo proporcional a los meses que queden por cumplir dentro del año en curso.

¿Qué pasa si el contrato tiene una cláusula abusiva? Esa cláusula es nula (art. 6 LAU), pero el resto del contrato sigue en vigor. Puedes reclamar por burofax citando el artículo concreto y, si no hay acuerdo, acudir a una OMIC, a una asociación de inquilinos o a la vía judicial.

¿Sirve el mismo contrato para alquiler de temporada? No. El alquiler de temporada se rige por el título III de la LAU (uso distinto de vivienda) y no tiene la protección de duración mínima ni los topes de fianza que sí tiene la vivienda habitual. Ojo con contratos que dicen "temporada" pero se usan como vivienda habitual: la calificación real la marca el uso, no el título del contrato.

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Fuentes y última actualización

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). BOE.
• Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, LGDCU. BOE.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. BOE.
• Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) — Instituto Nacional de Estadística.

Última revisión: 21 de julio de 2026 · Equipo legal de RevisaAlquiler.

Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado colegiado. Para tu caso concreto, consulta con un profesional o utiliza el analizador de contratos para una revisión automatizada.

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