Introducción
Muchos contratos de alquiler se firman con un modelo que casi nadie lee con calma. Y es justo en esas cláusulas “de modelo” donde suelen aparecer condiciones que pueden ser abusivas, nulas o desproporcionadas: gastos que no te corresponden, garantías por encima del límite legal o penalizaciones difíciles de justificar.
Esta guía se centra en el alquiler de vivienda habitual en España y te ayuda a detectar esas cláusulas antes de firmar o cuando ya tienes el contrato. Se basa en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y el informe sobre cláusulas abusivas publicado con el apoyo del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. Si buscas una revisión general del contrato (partes, duración, renta, actualización), empieza por nuestra guía para revisar un contrato de alquiler.
Qué debes revisar antes de firmar
Esta tabla resume los puntos donde más a menudo aparecen cláusulas problemáticas. No es una lista cerrada: si una fila de tu contrato coincide con la “señal de alerta”, esa cláusula debe revisarse.
Gastos de inmobiliaria
- Qué comprobar
- Quién paga la gestión y la formalización del contrato
- Señal de alerta
- Se cobran al inquilino en un alquiler de vivienda habitual
- Referencia
- Art. 20.1 LAU
Fianza
- Qué comprobar
- Importe de la fianza en metálico
- Señal de alerta
- Más de una mensualidad de renta
- Referencia
- Art. 36.1 LAU
Garantías adicionales
- Qué comprobar
- Depósitos, avales u otras garantías extra
- Señal de alerta
- Suman más de dos mensualidades de renta
- Referencia
- Art. 36.5 LAU
Salida anticipada
- Qué comprobar
- Plazo mínimo y penalización por irte antes
- Señal de alerta
- Te impide irte tras 6 meses o la penalización supera lo previsto en la ley
- Referencia
- Art. 11 LAU
Devolución de la fianza
- Qué comprobar
- Condiciones y plazo para devolverla
- Señal de alerta
- Retención automática o sin justificar daños
- Referencia
- Art. 36.4 LAU
Retraso en el desalojo
- Qué comprobar
- Importe de la penalización diaria o mensual
- Señal de alerta
- Cantidades muy superiores a la renta
- Referencia
- Arts. 82 y 85 LGDCU (si el arrendador es empresa)
Gastos judiciales y costas
- Qué comprobar
- Quién paga abogados, procuradores y costas
- Señal de alerta
- El inquilino asume todos los gastos pase lo que pase
- Referencia
- Arts. 82 y ss. LGDCU · art. 394 LEC
Renuncia de derechos
- Qué comprobar
- Frases del tipo "el arrendatario renuncia a..."
- Señal de alerta
- Renuncia a derechos que la LAU reconoce al inquilino
- Referencia
- Art. 6 LAU
Antes de firmar, pide el contrato con tiempo, léelo entero (incluidos los anexos y el apartado de “otros pactos”) y no firmes bajo presión.
Gastos de inmobiliaria y formalización
Tras la reforma introducida por la Ley 12/2023, el art. 20.1 LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador en el alquiler de vivienda.
Señal de alerta: una cláusula que te obliga a pagar “honorarios de agencia”, “gastos de gestión” o “gastos de formalización” en un alquiler de vivienda habitual. Revisa también si te cobran estos conceptos fuera del contrato, por ejemplo en una factura aparte.
Los alquileres de temporada y los de uso distinto de vivienda tienen otro régimen, así que conviene comprobar primero qué tipo de contrato estás firmando y si se corresponde con el uso real de la vivienda.
Fianza y garantías adicionales
- Fianza legal: en vivienda es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU).
- Garantías adicionales: pueden pactarse (depósito, aval bancario…), pero en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, no pueden superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
Señal de alerta: un contrato que pide, por ejemplo, dos meses de fianza más tres meses de depósito en una vivienda habitual. La parte que exceda los límites legales puede ser nula. Revisa también si el contrato menciona el depósito de la fianza en el organismo autonómico que corresponda.
Penalizaciones por abandonar la vivienda
El art. 11 LAU permite al inquilino desistir del contrato cuando han pasado al menos seis meses, avisando con un mínimo de 30 días de antelación. Las partes pueden pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir; los periodos inferiores al año dan lugar a la parte proporcional.
Señales de alerta:
- Cláusulas que prohíben irte antes de un plazo superior a seis meses.
- Penalizaciones fijas de varios meses de renta con independencia del tiempo que falte.
- Pérdida automática de toda la fianza por irte antes.
Una penalización más gravosa que lo previsto en el art. 11 LAU puede ser nula por el art. 6 LAU. Cómo se valore depende de la redacción concreta y de las circunstancias del contrato.
Retención o devolución de la fianza
Según el art. 36.4 LAU, el saldo de la fianza debe devolverse al terminar el arrendamiento. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que se haya devuelto, la cantidad pendiente devenga el interés legal.
La fianza sirve para responder de obligaciones reales, como rentas impagadas o daños que vayan más allá del desgaste por el uso ordinario.
Señales de alerta: cláusulas que retienen la fianza de forma automática (por ejemplo, “en concepto de limpieza” o “pintura” sin más), que alargan el plazo de devolución sin justificación o que permiten al arrendador quedársela sin acreditar los daños. Estas cláusulas deben revisarse y pueden ser abusivas o nulas según el caso.
Un inventario con fotos al entrar y al salir es la mejor prueba para recuperar la fianza.
Penalizaciones por retrasar el desalojo
Algunos contratos incluyen cláusulas que fijan una cantidad diaria o mensual si el inquilino no deja la vivienda al terminar el contrato. La LAU no fija un importe para estos casos, por lo que hay que valorar cada cláusula en concreto.
Señal de alerta: importes muy superiores a la renta, como el doble o el triple de la renta diaria, sin relación con el perjuicio real. Cuando el arrendador es una empresa o un profesional, la LGDCU considera abusivas las cláusulas que imponen al consumidor una indemnización desproporcionadamente alta cuando no cumple sus obligaciones. Si el arrendador es un particular, la valoración depende del caso concreto.
Cláusulas sobre gastos judiciales y costas
Es frecuente encontrar cláusulas según las cuales el inquilino pagará “todos los gastos judiciales y extrajudiciales, honorarios de abogado y procurador” en caso de conflicto.
En un juicio, quién paga las costas lo decide el juez conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 394 LEC). Por eso, una cláusula que carga al inquilino con todos esos gastos pase lo que pase debe revisarse. Cuando el arrendador es una empresa o un profesional, este tipo de cláusulas puede ser abusiva según la LGDCU. El informe sobre cláusulas abusivas las recoge entre las prácticas que conviene vigilar.
Checklist para revisar un contrato
- ✓El contrato es de vivienda habitual y no de temporada si vas a vivir allí de forma estable.
- ✓No se te cobran gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización.
- ✓La fianza es de una mensualidad.
- ✓Las garantías adicionales no superan dos mensualidades.
- ✓Puedes desistir pasados seis meses, avisando con 30 días, y la penalización no supera lo previsto en el art. 11 LAU.
- ✓La fianza no se retiene de forma automática ni por conceptos genéricos.
- ✓No hay penalizaciones desproporcionadas por retrasar el desalojo.
- ✓No se te imponen todos los gastos judiciales pase lo que pase.
- ✓No hay renuncias genéricas a los derechos de la LAU.
- ✓Hay un inventario, con fotos, del estado de la vivienda.
Para el resto de puntos del contrato (partes, duración, renta, actualización y gastos de comunidad), consulta la guía completa para revisar un contrato de alquiler.
Qué hacer si encuentras una cláusula problemática
- Antes de firmar: señálala y pide que se modifique o se elimine. Muchas veces procede de un modelo estándar.
- Si ya has firmado: identifica la cláusula y la norma que puede vulnerar y comunícalo por escrito al arrendador, preferiblemente con un medio que deje constancia, como el burofax.
- Busca asesoramiento: una oficina municipal de información al consumidor (OMIC), una asociación de consumidores o de inquilinos, o un abogado pueden valorar tu caso.
- Documenta todo: contrato, pagos, comunicaciones, inventario y fotos.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico profesional. Si tu caso tiene particularidades, consulta con un profesional.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de alquiler?+
En sentido estricto, es una cláusula no negociada que, en contra de la buena fe, causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Este concepto de la LGDCU se aplica cuando el arrendador es una empresa o un profesional. Si el arrendador es un particular, el control se hace sobre todo con la LAU: su artículo 6 declara nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas obligatorias de la ley.
Si mi contrato tiene una cláusula abusiva, ¿es nulo todo el contrato?+
Por lo general no. Lo que puede ser nulo es la cláusula concreta; el resto del contrato sigue vigente. Si hay dudas sobre tu caso, consulta con un abogado, una oficina municipal de consumo (OMIC) o una asociación de inquilinos.
¿Pueden cobrarme los gastos de inmobiliaria?+
En el alquiler de vivienda, el artículo 20.1 de la LAU, tras la reforma de la Ley 12/2023, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Los alquileres de temporada y los de uso distinto de vivienda tienen otro régimen.
¿Cuánta fianza y garantías pueden pedirme?+
En vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad (art. 36.1 LAU). Además pueden pactarse garantías adicionales, que en los contratos de hasta cinco o siete años no pueden superar dos mensualidades de renta (art. 36.5 LAU).
¿Pueden penalizarme por irme antes de que acabe el contrato?+
Pasados seis meses puedes desistir avisando con al menos 30 días de antelación (art. 11 LAU). El contrato puede prever una indemnización de hasta una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, prorrateada si es menos de un año. Una penalización más gravosa debe revisarse, porque puede ser nula.
¿Qué hago si ya he firmado un contrato con una cláusula problemática?+
Guarda una copia del contrato y de los pagos, identifica la cláusula y la norma que puede vulnerar y comunícalo por escrito al arrendador, preferiblemente con un medio que deje constancia, como el burofax. Si no hay acuerdo, busca asesoramiento profesional antes de dar otros pasos.
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Con RevisaAlquiler puedes subir tu contrato y obtener un análisis inicial de las cláusulas que conviene revisar, con su referencia legal.
Análisis inicial automatizado · No sustituye el asesoramiento de un abogado
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE).
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE).
- Real Decreto Legislativo 1/2007, LGDCU (BOE).
- Cláusulas y prácticas abusivas de los contratos de alquiler y compraventa de vivienda (informe realizado con financiación del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030).
Última revisión: 27 de septiembre de 2026. Contenido informativo; no sustituye el asesoramiento de un abogado colegiado. Volver a la página de inicio de RevisaAlquiler.